Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Μπέζου Ε., Σπυρίδωνος Α.

Περίληψη

Το σύγγραμμα «Η διαιρεμένη ιδιοκτησία» έχει ως κύριο αντικείμενό του το δίκαιο της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, το οποίο παρουσιάζεται όπως αυτό διαμορφώνεται από τη σχετική νομοθεσία, από την ερμηνεία αυτής στη θεωρία και από την εξαντλητική επισκόπηση και ανάλυση της νομολογίας. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζει ζητήματα που αφορούν στη σύσταση, τροποποίηση και λύση της συνιδιοκτησίας, τη ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τα κοινής χρήσεως πράγματα, καθώς και ειδικά θέματα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ενώ σημαντικό μέρος του βιβλίου αφιερώνεται στην ειδικότερη προβληματική της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας στην οροφοκτησία και στα ζητήματα που δημιουργεί στους λοιπούς συνιδιοκτήτες και στις σχέσεις με αυτούς. Το βιβλίο περιλαμβάνει επίσης χρήσιμα υποδείγματα όρων κανονισμών συνιδιοκτητών κτιρίων και συγκροτημάτων, καθώς και σχετικών δικογράφων. Δεδομένου ότι η διαιρεμένη ιδιοκτησία, και ιδιαίτερα η ιδιοκτησία κατ’ ορόφους, είναι και θα παραμείνει ένα πάντα επίκαιρο ζήτημα στο σύγχρονο αστικό περιβάλλον, το έργο αποτελεί ένα χρήσιμο νομικό εργαλείο τόσο επιστημονικά και νομολογιακά, όσο και δικονομικά και πρακτικά, φιλοδοξώντας να καλύψει κάθε ζήτημα σχετικό με τον θεσμό της διαιρεμένης ιδιοκτησίας στη θεωρία και στην πράξη.

Κεφάλαια

ΠΡΟΛΟΓΟΣ	Σελ. VII
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ι
Η νομοθετική ρύθμιση – Οι έννοιες – Το περιεχόμενο
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 1
Α. Το νομικό πλαίσιο
1. Οι γενικές διατάξεις και η ειδική νομοθεσία	Σελ. 1
2. Ο χαρακτήρας των διατάξεων και η ισχύς τους	Σελ. 2
Β. Η έννοια και οι μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας
1. Η οριζόντια ιδιοκτησία	Σελ. 3
α. Χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα	Σελ. 4
i. Έννοια ορόφου και διαμερίσματος	Σελ. 4
ii. Ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου – σύσταση επί μέλλουσας οικοδομής	Σελ. 5
β. Χρησικτησία	Σελ. 5
γ. Τα κοινόχρηστα μέρη	Σελ. 6
i Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης	Σελ. 6
ii. Η αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης	Σελ. 6
iii. Ο χαρακτήρας δουλείας	Σελ. 6
2. Η κάθετη ιδιοκτησία	Σελ. 7
α. Σύσταση επί περισσοτέρων οικοδομημάτων	Σελ. 8
β. Ανέγερση οικοδομής και προϋποθέσεις	Σελ. 8
γ. Κατασκευές προϋφιστάμενες της σύστασης	Σελ. 9
δ. Υποχρεώσεις και περιορισμοί	Σελ. 9
ε. Γνήσια και μη γνήσια κάθετη συνιδιοκτησία	Σελ. 9
3. Η σχέση τους και οι διαφορές Περισσότερα	Σελ. 10
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙ
Η σύσταση
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 11
Α. Προϋποθέσεις σύστασης	Σελ. 13
1. Πλήρης ή ψιλή κυριότητα	Σελ. 14
2. Ενιαίο ακίνητο	Σελ. 14
3. Αντικείμενο της οροφοκτησίας	Σελ. 14
α. Έννοια του ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου	Σελ. 15
β. Ανοικτός χώρος – ακάλυπτο οικόπεδο	Σελ. 15
γ. Ενυπόθηκο ακίνητο	Σελ. 15
δ. Πολεοδομική νομοθεσία	Σελ. 16
4. Διαιρεμένες ιδιοκτησίες	Σελ. 16
α. Σαφής προσδιορισμός των συνιστάμενων ιδιοκτησιών	Σελ. 16
β. Περαιτέρω διαίρεση	Σελ. 16
Β. Περιεχόμενο της σύστασης
1. Χωριστή κυριότητα – καθορισμός ποσοστού συγκυριότητας	Σελ. 17
2. Επί συστήματος αντιπαροχής	Σελ. 17
Γ. Τρόποι σύστασης και τύπος	Σελ. 18
1. Δικαιοπρακτική μονομερής σύσταση	Σελ. 19
α. Μονομερής δικαιοπραξία εν ζωή	Σελ. 19
β. Δωρεά αιτία θανάτου	Σελ. 19
γ. Σύσταση με διάταξη τελευταίας βούλησης (αιτία θανάτου)	Σελ. 20
i. Διαθήκη και περισσότεροι συγκύριοι	Σελ. 20
ii. Ασαφής διάταξη τελευταίας βούλησης	Σελ. 20
iii. Δυνατότητα ματαίωσης της εκ διαθήκης σύστασης	Σελ. 21
2. Συμβατική σύσταση	Σελ. 21
α. Με σύμπραξη όλων των συγκυρίων	Σελ. 21
β. Με διανομή ή άνευ	Σελ. 21
γ. Σύμβαση αγοραπωλησίας χωριστής ιδιοκτησίας	Σελ. 22
δ. Επί συστήματος αντιπαροχής	Σελ. 22
ε. Οροφοκτησία κατά το εθιμικό δίκαιο των Κυκλάδων	Σελ. 23
3. Δικαστική σύσταση με απόφαση διανομής του αρ. 480Α ΚΠολΔ	Σελ. 24
α. Αυτούσια διανομή	Σελ. 24
i. Προϋποθέσεις	Σελ. 26
ii. Επί ακάλυπτου οικοπέδου	Σελ. 27
iii. Επί διατηρητέου	Σελ. 28
iv. Αγωγή – αίτημα διανομής	Σελ. 28
v. Ομοδικία	Σελ. 28
vi. Απονεμητική κατανομή	Σελ. 29
β. Σύσταση από τους συγκυρίους του 65%	Σελ. 29
i. Προϋποθέσεις	Σελ. 29
ii. Προδικασία	Σελ. 29
iii. Η δικαστική άδεια και η επέλευση της οροφοκτησίας	Σελ. 30
γ. Χρησικτησία	Σελ. 30
δ. Αναγκαστική απαλλοτρίωση και πλειστηριασμός	Σελ. 30
Δ. Η σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας
1. Τρόποι και προϋποθέσεις	Σελ. 31
2. Συγκυριότητα κατ’ ανάλογη μερίδα	Σελ. 31
3. Δικαιώματα και υποχρεώσεις	Σελ. 31
4. Εξαίρεση τμημάτων ή λωρίδων	Σελ. 32
Ε. Τροποποίηση της οροφοκτησίας
1. Ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών	Σελ. 32
2. Τρόποι και τύπος	Σελ. 32
3. Τροποποίηση από την πλειοψηφία	Σελ. 32
4. Περιορισμοί	Σελ. 32
5. Εξαναγκασμός σύμπραξης σε τροποποίηση	Σελ. 33
6. Καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως	Σελ. 34
7. Δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης επί αυθαιρεσιών	Σελ. 34
ΣΤ. Υπόδειγμα- Συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας	Σελ. 36
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙΙ
Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 41
Α. Καθορισμός των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των ιδιοκτητών	Σελ. 43
1. Χωρίς κανονισμό οροφοκτησίας	Σελ. 44
α. Όροι εκ του νόμου	Σελ. 44
β. Δικαιώματα και περιορισμοί	Σελ. 44
i. Aπόλυτο δικαίωμα χρήσης	Σελ. 44
ii. Μη παρακώληση της χρήσης των λοιπών συνιδιοκτητών και μη μείωση της ασφάλειας της οικοδομής	Σελ. 44
2. Με τη σύνταξη κανονισμού οροφοκτησίας	Σελ. 45
Β. Δικαιώματα και υποχρεώσεις ως προς την αυτοτελή ιδιοκτησία εκάστου ιδιοκτήτη
1. Απόλυτο δικαίωμα χρήσης	Σελ. 45
α. Η κατά προορισμό χρήση	Σελ. 46
β. Συνένωση	Σελ. 46
γ. Όρια – περιορισμοί του δικαιώματος χρήσης	Σελ. 46
δ. Απαγόρευση συγκεκριμένης χρήσης	Σελ. 46
ε. Δεσμευτικότητα	Σελ. 47
στ. Εμφάνιση του οικοδομήματος	Σελ. 47
ζ. Η πολεοδομική νομιμοποίηση	Σελ. 47
η. Δουλεία μη παρεμπόδισης θέας	Σελ. 48
θ. Η βλάβη των συνιδιοκτητών	Σελ. 48
ι. Καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος κυριότητας	Σελ. 48
ια. Καταχρηστική εναντίωση στη λειτουργία καταστήματος	Σελ. 49
ιβ. Υποχρέωση συντήρησης	Σελ. 49
ιγ. Υποχρέωση ανοχής επισκευών	Σελ. 50
2. Επιτρεπόμενες και απαγορευόμενες χρήσεις	Σελ. 50
α. Περιορισμοί της κυριότητας	Σελ. 50
β. Το δικαίωμα επιλογής της χρήσης	Σελ. 51
γ. Απαγόρευση χρήσης από το σύνολο των συνιδιοκτητών	Σελ. 51
3. Μεταβολή χρήσης	Σελ. 51
Γ. Δικαιώματα και υποχρεώσεις ως προς τα κοινά πράγματα
1. Τα κοινά πράγματα	Σελ. 51
α. Ηλιακό δώμα (ταράτσα) και χώρος υποστέγης	Σελ. 51
β. Στέγη	Σελ. 52
γ. Μαρκίζα	Σελ. 52
δ. Στοά καταστημάτων	Σελ. 52
ε. Ακάλυπτος χώρος	Σελ. 52
στ. Πεζοδρόμιο	Σελ. 52
2. Ο καθορισμός των κοινών πραγμάτων	Σελ. 52
α. Με συμφωνία των συγκυρίων	Σελ. 52
β. Εκ του νόμου προσδιορισμός	Σελ. 53
γ. Οι διατάξεις του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ)	Σελ. 53
δ. Χρησικτησία και αχρησία	Σελ. 53
ε. Εργολαβική σύμβαση	Σελ. 54
στ. Ο κατά φύση προορισμός	Σελ. 54
ζ. Ασάφεια και αληθής βούληση	Σελ. 54
η. Μεταβολές και προσθήκες στα κοινά μέρη	Σελ. 55
θ. Κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα	Σελ. 55
3. Η χρήση των κοινών πραγμάτων	Σελ. 56
α. Απόλυτη χρήση	Σελ. 56
i. Έκταση – όρια	Σελ. 56
ii. Συγκεκριμένη χρήση κοινού	Σελ. 56
β. Επιβολή περιορισμών και απαγορεύσεων	Σελ. 56
γ. Αποκλειστική χρήση	Σελ. 57
i. Εξαιρετική ρύθμιση – απόκλιση από την κοινή χρήση	Σελ. 57
ii. Με τον κανονισμό	Σελ. 57
iii. Διατήρηση του προβλεπόμενου προορισμού – συνήθης χρήση	Σελ. 57
iv. Βλαπτική χρήση	Σελ. 58
v. Δεσμευτικότητα της συμφωνίας αποκλειστικής χρήσης	Σελ. 58
vi. Ομόφωνη απόφαση και συμβολαιογραφικός τύπος	Σελ. 58
vii. Προφορική συμφωνία	Σελ. 59
viii. Αναβλητική αίρεση	Σελ. 59
ix. Χρησικτησία και αχρησία	Σελ. 59
δ. Υπερβάσεις – παραβιάσεις	Σελ. 59
i. Εμφάνιση του όλου οικοδομήματος – Ανεπίτρεπτη μεταβολή	Σελ. 60
ii. Κεραία κινητής τηλεφωνίας	Σελ. 61
ε. Παρεμπόδιση της χρήσης των κοινών	Σελ. 62
i. Χρήση κήπου – διέλευση από κοινόχρηστο	Σελ. 62
ii. Χρήση κοινόχρηστης εισόδου πολυκατοικίας	Σελ. 62
Δ. Το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής
1. Δικαιούχοι και τρόπος άσκησης	Σελ. 63
2. Επί αδυναμίας ή αδικαιολόγητης δυστροπίας	Σελ. 64
3. Η κυριότητα και η αποκλειστική χρήση	Σελ. 64
4. Παρακολουθηματικός χαρακτήρας	Σελ. 64
5. Πολεοδομική νομοθεσία	Σελ. 65
6. Επί ακάλυπτου χώρου οριζόντιας ιδιοκτησίας	Σελ. 65
7. Στην κάθετη ιδιοκτησία	Σελ. 65
8. Ανακατανομή ποσοστών συνιδιοκτησίας	Σελ. 66
9. Επέκταση κατ’ αρ. 1-4 Ν 1562/1985	Σελ. 66
Ε. Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος	Σελ. 66
1. Επί μακρόν αδράνεια του δικαιούχου	Σελ. 67
2. Τα όρια της καλής πίστης και των χρηστών ηθών	Σελ. 68
ΣΤ. Οι υποχρεώσεις ως προς τις κοινές δαπάνες
1. Συνεισφορά εκ του νόμου ή κατόπιν συμφωνίας	Σελ. 68
α. Ποσοστό συνεισφοράς	Σελ. 68
β. Μεταβολή του ποσοστού συνεισφοράς	Σελ. 69
γ. Επί επέκτασης της οικοδομής	Σελ. 70
2. Βάση υπολογισμού η αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας	Σελ. 70
3. Δαπάνες για τη συντήρηση και επισκευή των κοινών	Σελ. 70
4. Αποθεματικό	Σελ. 73
5. Δαπάνη για την κεντρική θέρμανση	Σελ. 73
α. Συμφωνία απαλλαγής – φραγή σωληνώσεων καλοριφέρ	Σελ. 73
β. Κατανομή βάσει πίνακα	Σελ. 74
γ. Κατανομή βάσει της αξίας κάθε ιδιοκτησίας	Σελ. 75
δ. Κατανομή με μονομερή συμβολαιογραφική πράξη	Σελ. 75
ε. Αναλογία με την επιφάνεια των θερμαινόμενων χώρων	Σελ. 75
στ. Έκταση δικαστικής επέμβασης	Σελ. 75
ζ. Επί κενού διαμερίσματος	Σελ. 76
i. Η έννοια του «αχρησιμοποιήτου»	Σελ. 76
ii. Παντελής έλλειψη θερμαντικών σωμάτων	Σελ. 76
iii. Αφαίρεση θερμαντικών σωμάτων	Σελ. 77
iv. Πεπαλαιωμένα σώματα και σωληνώσεις	Σελ. 77
η. Συμμετοχή των καταστημάτων στην δαπάνη θέρμανσης	Σελ. 77
6. Τέλος χρήσης υπονόμου	Σελ. 78
7. Δαπάνη ανελκυστήρα	Σελ. 78
α. Άρνηση συμμετοχής στη δαπάνη	Σελ. 79
β. Επέκταση του ανελκυστήρα σε νέους ορόφους	Σελ. 79
8. Δαπάνη για τις κλίμακες	Σελ. 79
9. Δαπάνη για το δώμα	Σελ. 80
10. Δαπάνη κηπουρού	Σελ. 80
11. Αναζήτηση δαπανών – υπερημερία	Σελ. 80
α. Χρόνος απαίτησης	Σελ. 81
β. Δαπάνη χωρίς προηγούμενη απόφαση ΓΣ	Σελ. 81
γ. Νομική βάση	Σελ. 81
δ. Έντοκο της απαίτησης και παραγραφή	Σελ. 82
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙV
Ο κανονισμός
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 83
Α. Η έννοια και η φύση	Σελ. 83
Β. Η κατάρτιση και ο τύπος	Σελ. 84
Γ. Η δεσμευτικότητα	Σελ. 85
Δ. Το περιεχόμενο	Σελ. 85
1. Ρήτρες	Σελ. 86
2. Περιορισμοί – δουλείες – αποκλειστικές χρήσεις	Σελ. 87
α. Εμφάνιση της οικοδομής	Σελ. 88
β. Ενδεικτικές προβλέψεις	Σελ. 88
γ. Καταχρηστικότητα	Σελ. 88
3. Κενά και ασάφειες στους κανονισμούς – ερμηνεία (173 – 200 AK)	Σελ. 89
4. Δικαστική διαδικασία αποσαφήνισης ή συμπλήρωσης (288 ΑΚ)	Σελ. 89
Ε. Κατάρτιση με άδεια δικαστηρίου
1. Πλειοψηφία 60%	Σελ. 90
2. Προδικασία	Σελ. 90
3. Περιεχόμενο	Σελ. 90
ΣΤ. Τροποποίηση του κανονισμού	Σελ. 90
1. Συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών και τύπος	Σελ. 91
2. Ανάθεση στη Γενική Συνέλευση	Σελ. 91
3. Με άδεια δικαστηρίου	Σελ. 92
Ζ. Παραβιάσεις και κατάργηση του κανονισμού	Σελ. 92
Η. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Κανονισμός πολυκατοικίας επί συστήματος αντιπαροχής	Σελ. 93
ΚΕΦΑΛΑΙΟ V
Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 103
Α. Οι αρμοδιότητες της ΓΣ
1. Γενική αρμοδιότητα	Σελ. 103
2. Ανάθεση στην πλειοψηφία	Σελ. 104
3. Όρια της αρμοδιότητας	Σελ. 104
Β. Η σύγκληση της ΓΣ	Σελ. 104
Γ. Η συμμετοχή στη ΓΣ	Σελ. 104
Δ. Ο τρόπος λήψης και ο τύπος των αποφάσεων	Σελ. 105
1. Απαρτία και πλειοψηφία	Σελ. 105
2. Παμψηφία	Σελ. 105
3. Τύπος	Σελ. 105
Ε. Η δεσμευτικότητα των αποφάσεων	Σελ. 105
ΣΤ. Η προσβολή των αποφάσεων της ΓΣ	Σελ. 106
1. Αγωγή του αρ. 101 ΑΚ	Σελ. 106
2. Αρμόδιο δικαστήριο και διαδικασία	Σελ. 106
3. Ακυρώσιμες αποφάσεις	Σελ. 106
4. Άκυρες αποφάσεις	Σελ. 106
5. Αναστολή εκτέλεσης	Σελ. 107
Ζ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Πρόσκληση σε Γενική Συνέλευση	Σελ. 107
Η. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Πρακτικό Γενικής Συνέλευσης	Σελ. 107
ΚΕΦΑΛΑΙΟ VΙ
Ο διαχειριστής
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 109
Α. Η εκλογή και οι αρμοδιότητες
1. Άνευ κανονισμού	Σελ. 109
α. Απόφαση παμψηφίας – ανάθεση εξουσιών	Σελ. 110
β. Εξουσία εκπροσώπησης	Σελ. 110
γ. Αποδοχή του διορισμού	Σελ. 111
δ. Πρόσωπο διαχειριστή	Σελ. 111
ε. Θητεία	Σελ. 111
2. Με κανονισμό	Σελ. 111
Β. Τύπος	Σελ. 112
Γ. Ο δικαστικός διορισμός	Σελ. 112
Δ. Η υποχρέωση λογοδοσίας	Σελ. 113
Ε. Η ευθύνη
1. Έκταση της ευθύνης	Σελ. 113
2. Παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας	Σελ. 113
3. Η αστική ευθύνη έναντι τρίτων	Σελ. 114
ΣΤ. Ανάκληση διαχειριστή
1. Με απόφαση των συνιδιοκτητών	Σελ. 114
2. Με δικαστική απόφαση	Σελ. 114
Ζ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Πρακτικό Γενικής Συνέλευσης για τον ορισμό διαχειριστή	Σελ. 115
ΚΕΦΑΛΑΙΟ VΙΙ
Ειδικά θέματα οροφοκτησίας στην κατοικία
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 116
Α. Χώροι στάθμευσης – πιλοτή	Σελ. 116
Β. Ακάλυπτοι χώροι (κοινή χρήση – ελεύθερη πρόσβαση)	Σελ. 118
Γ. Δώμα και ηλιακό δώμα	Σελ. 120
Δ. Υποθήκη επί διαιρεμένης ιδιοκτησίας	Σελ. 122
Ε. Ζητήματα από πολεοδομικές διατάξεις	Σελ. 122
ΣΤ. Αυθαίρετα κτίσματα και νομιμοποίηση
1. Κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους	Σελ. 122
2. Το κλείσιμο των ανοικτών χώρων	Σελ. 123
3. Νομιμοποίηση κατά την πολεοδομική νομοθεσία	Σελ. 123
Ζ. Bραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας (Airbnb)	Σελ. 125
Η. Θέρμανση (εγκατάσταση φυσικού αερίου και ατομική/αυτόνομη θέρμανση)	Σελ. 127
1. Σύνδεση με το φυσικό αέριο	Σελ. 129
2. Απόφαση αλλαγής καυσίμου	Σελ. 129
3. Ατομική θέρμανση (αυτονομία)	Σελ. 130
Θ. Κατοικίδια στις ιδιοκτησίες	Σελ. 130
Ι. Ενοχλήσεις από θορύβους και εκπομπές	Σελ. 132
1. Θόρυβοι – τήρηση κοινής ησυχίας	Σελ. 133
α. Κέντρα διασκέδασης	Σελ. 133
β. Καφέ-μπαρ	Σελ. 133
γ. Εστιατόριο – ταβέρνα	Σελ. 133
δ. Θόρυβοι από κλιματιστικά	Σελ. 134
2. Εκπομπές	Σελ. 134
α. Όριο υποχρέωσης ανοχής – συνήθης χρήση	Σελ. 134
β. Δικαστική προστασία	Σελ. 134
ΙΑ. Ζημίες από μία ιδιοκτησία σε άλλη
1. Διαρροή υδάτων	Σελ. 134
α. Υποχρέωση επισκευής	Σελ. 136
β. Δαπάνη	Σελ. 136
γ. Δικαστική προστασία – ορισμένο του αιτήματος	Σελ. 136
δ. Αξίωση αποκατάστασης ηθική βλάβης	Σελ. 137
ΙΒ. Ομοιομορφία εξωτερικής εικόνας
1. Όριο στην απόλυτη χρήση	Σελ. 137
2. Μεταβολή εμφάνισης	Σελ. 138
3. Τέντες	Σελ. 138
ΙΓ. Θυρωρός	Σελ. 138
ΚΕΦΑΛΑΙΟ VΙΙΙ
Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας στην οροφοκτησία
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 139
Α. Ειδικό νομικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας ακινήτων ευρισκόμενων στην Ελλάδα (άρθρο 111 παρ. 1 Ν 4446/2016)
1. Γενικά	Σελ. 140
2. Ακίνητο	Σελ. 140
i. Το διαμέρισμα.	Σελ. 140
ii. Η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί
ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.	Σελ. 140
iii. Οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια.	Σελ. 141
iv. Τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.	Σελ. 141
i. Το διαμέρισμα	Σελ. 141
ii. H μονοκατοικία	Σελ. 141
iii. Λοιπά οικήματα με αυτοτέλεια	Σελ. 141
iv. Τα δωμάτια	Σελ. 142
3. Βραχυχρόνια μίσθωση	Σελ. 142
Β. Τήρηση κανονισμού κτιρίου και νομοθεσίας ως συμβατική υποχρέωση κατά την καταχώριση ενός Καταλύματος σε διαδικτυακή πλατφόρμα	Σελ. 143
Γ. Σχέσεις συμβαλλόμενων με τρίτους – Κανονισμοί κτιρίων και συγκροτημάτων – Ζητήματα από τη διάθεση για βραχυχρόνια μίσθωση διηρημένων ιδιοκτησιών σε κτίρια και συγκροτήματα
1. Ειδικά χαρακτηριστικά χρήσης διηρημένων ανεξάρτητων ιδιοκτησιών
από μισθωτές βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφόρμας	Σελ. 143
2. Συμβατότητα με κανονισμούς ρύθμισης σχέσεων συνιδιοκτητών	Σελ. 144
3. Ερωτήματα σχετικά με παλαιούς κανονισμούς	Σελ. 144
4. Κτίρια και συγκροτήματα αμιγούς κατοικίας ή αμιγούς επαγγελματικής στέγης	Σελ. 144
5. Ανάγκη προστασίας λοιπών ενοίκων από οχλήσεις και διακινδύνευση ασφαλούς κατοικίας	Σελ. 145
6. Γενική υποχρέωση εκμισθωτή βραχυχρόνιας μίσθωσης από την καλή πίστη έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών	Σελ. 146
Δ. Βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας στο πλαίσιο υφιστάμενων και πεπαλαιωμένων κανονισμών σχέσεων συνιδιοκτητών
1. Ανάγκη εκσυγχρονισμού και προσαρμογής στις νέες συνθήκες	Σελ. 147
2. Εφαρμογή διατάξεων περί οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών (Ν 3741/1929, αρ. 54 ΕισΝΑΚ, αρ. 1002 και 1117 ΑΚ)	Σελ. 147
α. Θεμελιώδεις κανόνες επί κτιρίων αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών	Σελ. 147
β. Ιδιαίτερη συμφωνία συνιδιοκτητών και απουσία συμφωνίας (αρ. 4 και 5 Ν 3741/1929)	Σελ. 148
γ. Συστατικός συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή (αρ. 13 Ν 3741/1929)	Σελ. 149
3. Ανεπάρκεια παλαιών Κανονισμών υπέρ ή σε βάρος της χρήσης και εκμετάλλευσης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας	Σελ. 149
4. Ανάγκη θέσπισης περιορισμών στην αλόγιστη εκμετάλλευση διηρημένων ιδιοκτησιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων	Σελ. 149
5. Ανάγκη απελευθέρωσης της δυνατότητας εκμετάλλευσης διηρημένων ιδιοκτησιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων	Σελ. 150
6. Αρνητικές επιδράσεις σε κτίρια αμιγούς κατοικίας	Σελ. 150
7. Υπόδειγμα παλαιού κανονισμού πολυκατοικίας κέντρου Αθηνών	Σελ. 151
Ε. Δυνατότητες προσαρμογής Κανονισμών στα νέα δεδομένα
1. Ανακύπτοντα ερωτήματα και τρόποι επίλυσης	Σελ. 151
2. Τροποποίηση παλαιών Κανονισμών με εισαγωγή νέων ρυθμίσεων	Σελ. 152
3. Τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας με καταδίκη μη συναινούντων ιδιοκτητών σε δήλωση βουλήσεως (αρ 949 ΚΠολΔ)	Σελ. 152
ΣΤ. Υποδείγματα ρητρών σε Κανονισμούς διηρημένων ιδιοκτησιών κτιρίων και συγκροτημάτων
1. Νέος κανονισμός πολυκατοικίας με απαγορευτική ρήτρα	Σελ. 153
2. Νέος κανονισμός πολυκατοικίας με ρήτρα θέτουσα ευλόγους περιορισμούς στην εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας	Σελ. 154
3. Νέος κανονισμός κτιρίου γραφείων και επαγγελματικών χώρων με ρήτρα θέτουσα ευλόγους περιορισμούς στην εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας	Σελ. 156
4. Νέος κανονισμός συγκροτήματος αυτοτελών κατοικιών με ρήτρα θέτουσα ευλόγους περιορισμούς στην εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας	Σελ. 158
5. Νέος κανονισμός συγκροτήματος αυτοτελών κατοικιών χωρίς απαγορευτική ρήτρα εκμετάλλευσης ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας	Σελ. 160
Ζ. Ερμηνεία παλαιών Κανονισμών επί αδυναμίας τροποποιήσεως
1. Αδυναμία συναινετικής τροποποίησης και ανάγκη ερμηνείας	Σελ. 160
2. Ερμηνεία κανονισμού πολυκατοικίας δυνάμει των διατάξεων του Αστικού Κώδικα (αρ. 173, 200, 281, 288 και 388 ΑΚ)	Σελ. 161
3. Κανόνες ερμηνείας (συνδυασμός αρ. 173 και 200 ΑΚ)	Σελ. 161
4. Υποθετική βούληση μερών	Σελ. 162
5. Ερμηνευτική συναγωγή απαγόρευσης βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας	Σελ. 162
6. Ερμηνευτική συναγωγή του επιτρεπτού των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας	Σελ. 164
Η. Έννοια και προορισμός κοινοχρήστων μερών οικοδομής ή συγκροτήματος και εξ αυτών περιορισμοί χρήσης από ενοίκους
1. Έννοια κοινοχρήστων μερών	Σελ. 165
2. Τρόποι ορισμού μερών κτιρίου ή συγκροτήματος ως κοινοχρήστων	Σελ. 165
3. Νομικά αδιάφορη η μη χρήση κοινών μερών οικοδομής από έναν των ιδιοκτητών	Σελ. 167
4. Σκοπός η σταθερότητα και ασφάλεια στους συνιδιοκτήτες	Σελ. 167
5. Η σημασία του κριτηρίου του προορισμού των κοινοχρήστων μερών	Σελ. 167
6. Προορισμός κοινοχρήστων μερών συνήθους κτιρίου ή συγκροτήματος κατοικιών	Σελ. 168
7. Μαζική χρήση κοινοχρήστων χώρων κτιρίου ή συγκροτήματος από μισθωτές βραχυχρονίων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας κατά τρόπο αντίθετο προς τον προορισμό των χώρων αυτών	Σελ. 168
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΧ
Λύση
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 170
Α. Κατάργηση οροφοκτησίας
1. Τύπος	Σελ. 170
α. Με απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών	Σελ. 171
β. Με μονομερή δικαιοπραξία	Σελ. 171
2. Καταστροφή της οικοδομής	Σελ. 171
α. Έννοια (ολοσχερούς) καταστροφής	Σελ. 171
β. Καταστροφή κατά τα ¾	Σελ. 172
γ. Ανακατασκευή επί ήσσονος καταστροφής	Σελ. 172
Β. Απαλλοτρίωση	Σελ. 173
Γ. Συνέπειες λύσης	Σελ. 174
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Χ
Δικαστική προστασία – Ένδικα βοηθήματα – Δικονομικά ζητήματα
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ	Σελ. 175
Α. Αξιώσεις
1. Δικαστικός καθορισμός του ποσοστού (χιλιοστών) συνιδιοκτησίας	Σελ. 176
α. Έλλειψη καθορισμού του ποσοστού συγκυριότητας	Σελ. 177
β. Νομική βάση	Σελ. 177
γ. Αγωγή δικαστικής συμπλήρωσης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας	Σελ. 178
δ. Αγωγή διόρθωσης ανακριβούς μεταγενέστερης εγγραφής	Σελ. 178
2. Σύσταση οροφοκτησίας με δικαστική διανομή (480Α ΚΠολΔ)	Σελ. 178
α. Ενεργητική νομιμοποίηση	Σελ. 180
β. Διαπλαστικός χαρακτήρας της αγωγής	Σελ. 181
γ. Αναγκαστική ομοδικία – προσεπίκληση	Σελ. 182
δ. Πρόσθετα εξασφαλιστικά μέτρα	Σελ. 182
ε. Καθολική διαδοχή – ένδικα μέσα	Σελ. 183
στ. Κρίσιμα και αμφισβητούμενα ζητήματα	Σελ. 183
ζ. Νομική βάση – περιεχόμενο – ορισμένο	Σελ. 183
η. Προϋποθέσεις διανομής	Σελ. 185
i. Το εφικτό και συμφέρον	Σελ. 185
ii. Πώληση με πλειστηριασμό	Σελ. 186
iii. Κοινή μερίδα	Σελ. 186
θ. Τα δικαστικά έξοδα	Σελ. 187
ι. Διανομή με κλήρωση	Σελ. 188
ια. Διατηρητέα κτίρια	Σελ. 188
ιβ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή διανομής	Σελ. 189
3. Σύσταση οροφοκτησίας κατόπιν αγωγής των συγκυρίων του 65% του ακινήτου	Σελ. 190
α. Προϋποθέσεις – αναπόφευκτη ανάγκη/φανερή ωφέλεια	Σελ. 193
β. Κατεδαφιστέο οικοδόμημα	Σελ. 193
γ. Προδικασία	Σελ. 193
δ. Διάφορη πρόταση μειοψηφούντος	Σελ. 194
ε. Η άσκηση της αγωγής	Σελ. 195
στ. Η δικαστική απόφαση και η σύναψη της σύμβασης	Σελ. 195
ζ. Τα ένδικα μέσα	Σελ. 196
η. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή σύστασης οροφοκτησίας των συγκυρίων του 65% του ακινήτου	Σελ. 196
4. Δικαστική άδεια για την κατάρτιση κανονισμού	Σελ. 198
α. Προϋποθέσεις	Σελ. 199
β. Επί σημαντικών ελλείψεων	Σελ. 199
γ. Προδικασία	Σελ. 200
δ. Αίτημα	Σελ. 200
ε. Αρμόδιο δικαστήριο – έκταση εξουσιών	Σελ. 201
στ. Μεταγραφή	Σελ. 201
ζ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή παροχής άδειας κατάρτισης κανονισμού	Σελ. 202
5. Δικαστική προστασία επί άρνησης λογοδοσίας του διαχειριστή	Σελ. 204
α. Ενεργητική νομιμοποίηση	Σελ. 204
β. Αίτημα	Σελ. 204
γ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή λογοδοσίας διαχειριστή	Σελ. 204
6. Δικαστική προστασία επί προσβολής των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών επί των κοινών μερών	Σελ. 206
α. Κρίση κατά περίπτωση	Σελ. 206
β. Αίτημα επαναφοράς των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση	Σελ. 206
γ. Αίτημα άρσης της προσβολής και παράλειψης στο μέλλον	Σελ. 206
δ. Η διατάραξη της κυριότητας	Σελ. 207
ε. Το ορισμένο της αγωγής	Σελ. 207
στ. Αποζημίωση αρ. 914 ΑΚ	Σελ. 207
ζ. Ενεργητική νομιμοποίηση	Σελ. 208
η. Κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους	Σελ. 208
i. Αίτημα καθαίρεσης	Σελ. 209
ii. Απομάκρυνση με δαπάνη του εναγόμενου	Σελ. 210
θ. Αποκατάσταση ηθικής βλάβης και αίτημα τοκοδοσίας	Σελ. 210
ι. Χρηματική ποινή και προσωπική κράτηση	Σελ. 210
ια. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αρνητική αγωγή επί προσβολής κοινής χρήσης	Σελ. 211
7. Δικαστική προστασία επί παράνομης ανέγερσης σε κοινόχρηστο χώρο ή εξώστη με εξάντληση του συντελεστή δόμησης	Σελ. 212
8. Δικαστική προστασία επί υπέρβασης συντελεστή δόμησης στην κάθετη ιδιοκτησία	Σελ. 213
9. Δικαστική προστασία επί αυθαίρετων οικοδομικών εργασιών επί δώματος και σκεπής οικοδομής	Σελ. 214
10. Δικαστική προστασία επί παραβίασης των απαγορεύσεων του κανονισμού	Σελ. 214
α. Κατεδάφιση εξωτερικού κοινόχρηστου τοίχου	Σελ. 214
β. Εκμίσθωση για ανεπίτρεπτη χρήση – τοποθέτηση ράμπας και επιγραφής σε κοινόχρηστο	Σελ. 215
γ. Απαγορευμένη δια του κανονισμού βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Αirbnb	Σελ. 215
δ. Υπερίσχυση του κανονισμού έναντι των πολεοδομικών διατάξεων	Σελ. 216
ε. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή επί παραβίασης του κανονισμού πολυκατοικίας	Σελ. 216
11. Δικαστική προστασία για φθορές από τα κοινά	Σελ. 218
α. Αποζημίωση	Σελ. 218
β. Περιεχόμενο	Σελ. 218
γ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή αποζημίωσης για φθορές από τα κοινά	Σελ. 219
12. Δικαστική προστασία του αρ. 1010 ΑΚ	Σελ. 221
13. Δικαστική προστασία έναντι της εκ της Γενικής Συνελεύσεως εκλογής του διαχειριστή	Σελ. 221
α. Αγωγή αρ. 101 ΑΚ	Σελ. 221
β. Κατ’ ένσταση	Σελ. 222
γ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή κατά άκυρης απόφασης ΓΣ περί εκλογής διαχειριστή	Σελ. 222
14. Δικαστική προστασία επί μη καταβολής των κοινόχρηστων δαπανών	Σελ. 223
α. Αγωγή εξόφλησης	Σελ. 223
β. Ορισμένο της αγωγής	Σελ. 224
γ. Αίτημα – τόκοι και ποινική ρήτρα	Σελ. 224
δ. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αγωγή εξόφλησης κοινοχρήστων	Σελ. 225
15. Δικαστική άσκηση του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής	Σελ. 226
α. Βεβαίωση της αδυναμίας ή δυστροπίας των συνιδιοκτητών	Σελ. 226
β. Η αγωγή	Σελ. 226
γ. Μεταγραφή	Σελ. 227
16. Δικαστική άδεια οικοδόμησης ή συμπλήρωσης οικοδόμησης (Ν 1562/1985)	Σελ. 227
Β. Δικονομικά ζητήματα
1. Ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών	Σελ. 227
2. Αγωγές περί τα εμπράγματα δικαιώματα – τακτική διαδικασία	Σελ. 227
3. Πεδίο εφαρμογής – κριτήριο	Σελ. 228
4. Περιπτώσεις	Σελ. 229
5. Αρμόδιο δικαστήριο	Σελ. 229
6. Δεύτερος βαθμός – έφεση	Σελ. 230
7. Έκδοση διαταγής πληρωμής	Σελ. 230
8. Ασφαλιστικά μέτρα (γενικά)	Σελ. 230
α. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αίτηση (ασφαλιστικών μέτρων) χορήγησης στοιχείων	Σελ. 231
β. ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ – Αίτηση (ασφαλιστικών μέτρων) διορισμού προσωρινού διαχειριστή	Σελ. 232
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ	Σελ. 235
ΑΛΦΑΒΗΤΙΚΟ ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ	Σελ. 237

Κεντρική Διάθεση

Βιβλία

Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Δείτε τα υπόλοιπα βιβλία